魔都漫步｜从南京路到淮海路，看老商场、新业态_城市漫步_

工业革命后，为快速销售被大量生产出的物品，商场应运而生。自此，这个盛满了新鲜事物的空间便开始在各个城市出现，逐渐成为现代生活中不可或缺的部分。

美国购物中心之父Gruen注意到这样现象：良好的环境能够延长人们在商场内的停留时间，而停留的延长则会增加购物消费的可能性。由此，优美的环境开始成为商场建设的重点。在此基础上，商业建筑顶尖事务所JERDE进一步提出了“人们到商场并非仅仅购物”的观点，即商场中大量开放空间为市民提供了良好的交往基础，有助于建立社会关系，激发互信互助的场所氛围。

对于热爱美食与生活的中国消费者来说，人们早已将购物视作一种休闲，国内最早的商场即包含着娱乐、餐饮功能。在交通设施与通讯技术的支撑下，市民光顾商场愈加频繁，习惯于在商场中开展更加精彩、丰富的活动。可以说，商场不仅是消费的场所，还承载了人们对于美好生活的向往。

上海商场的发展历史

上海是中国近现代消费的引领者。开埠后，各地商品大量涌入，商业已然繁盛。20世纪30年代，四大公司先后在南京路开业，销售产品包罗万象，休闲娱乐融入其中，引领了上海的“摩登风尚”。自此，上海商场不断衍生迭代，成为全国商场发展的缩影，也展现出全球零售行业的趋势。

老永安公司的橱窗设计曾经也是一种经典。图片来源：永安百货

百货商店（department store）是陪伴上海市民时间最久的商场类型，以零售功能为主，独立建设，内部空间与商品布置整齐，由百货公司统一负责经营管理。因为货品齐全、服务标准，百货商店赢得了广大消费者的信任。

早期的百货商店有明显的古典主义建筑特征，体量较大、装饰华丽，底层沿街位置多为陈设精美的大面积玻璃橱窗，吸引行人的目光，引领当季的时尚。而后，百货商店开始倾向于采用现代主义风格，外形变得简约，内部空间更加流畅。

上海最具代表性的百货商店是20世纪30年代南京路上的四大公司。在它们的影响下，许多百货公司将餐饮、住宿与零售功能融合，并顺应市民的喜好，在屋顶开放游乐设施。其中规模最大的大新公司，建筑高达10层，是一座具有中国建筑风格近代形式的高层建筑，首创地下商场与中央空调，内部安装有全国第一部自动扶梯，市民争先体验的景象成为了老上海人的共同回忆。

南京路上的四大公司以大减价招揽顾客。图片来源：上海时装商店

改革开放后，国企改制与外资的涌入为上海消费市场带来了新气象。伴随市民的消费热情与能力的大幅提升，经营方式更加灵活、商品种类更为丰富的购物中心（shopping mall）开始出现。到20世纪90年代，城市道路交通设施不断完善，特别是地铁一号线的建成，提升了交通便利区域的商业价值，掀起了购物中心的建设热潮。购物中心的规模通常较百货商店显著提升，建筑造型更加丰富，中庭与停车场成为标配。由于百货商店在零售市场影响力依旧较大，此时的购物中心多将百货、餐饮、娱乐、零售等多种商业模式融于一体，产品涵盖国内外多种品牌，仓储销售方式更为灵活。

20世纪90年代初期，徐家汇东方商厦航拍图。陆杰 图（上海市方志办供）

上海首家中外合资大型零售企业东方商厦，初次运用购物中心的经营策略，以“礼在东方”回应消费趋势变化。随后，以浦东第一八佰伴和西郊百联购物中心等为代表的大批购物中心相继开业，建筑造型简约而富张力，内部设施愈发精良。而浦东正大广场则将购物中心的体量规模与商品数量推向了极致，引领商场内部公共空间的高品质发展。

进入快速发展期，旧城改造成为上海城市建设的主题，新型商场在郊区与核心区同时大量涌现。作为许多新建居住区的配套设施，土地利用效率高、功能更丰富的商业综合体（commercial complex）是这一阶段商场的主要形式。由于居民购买能力大幅提升，私家车保有量增加，注重消费体验，此时的商场规模更大，开发商愈发重视运用公共空间组织内部功能，并有意识地开放部分边界，方便市民进入。通过组织商场和办公、居住等功能，整合多种运营方式，商业综合体实现了城市层面的土地开发。

美罗城、百联又一城和大宁国际商业广场是商业综合体的代表，其商场仍以零售为主，餐饮和娱乐功能占比进一步增大，尤其注重场所营造。其中，大宁国际商业广场结合开放的中心广场、步行街、连廊，打造温馨宜人的步行街区，具有明显的社区性。

近年来，在低碳节能、健康生活等理念的影响下，商业综合体正朝着空间组织更加集约、开发方式更加复合、服务设施更加可及的方向发展，如长宁来福士广场、徐汇绿地缤纷城、前滩太古里、苏河湾万象天地等。依托可持续经营策略，这类商场已经成为城市公共生活的重要载体。

苏河湾万象天地里的慎余里建筑群。澎湃新闻记者 周平浪 图

迈向宜居的城市生活

随着我国城市进入存量发展阶段，在线上购物与疫情的双重影响下，越来越多的商场开始转变零售为核心的商业模式，通过更新实体空间、服务业态、运营方式，步入以体验创造价值，服务宜居城市生活为目标的可持续发展模式。其中，百联集团旗下物业的成功改造案例提供了一些值得借鉴的思路。

融入城市空间

越来越多的商场开始主动融入城市公共空间。通过主动增加入口、连廊、露台等设施，创造连续便捷的城市出行体验，并为市民提供多种服务，在拉进自身与市民距离的同时拓宽商业边界。

原市百一店老楼、市百一店新楼和原东方商厦分别单独建立。2018年，通过增加连廊、顶棚、飞梯等设施，市百一店大楼和东方商厦南京东路店合二为一，两幢建筑之间的六合路覆以天棚，围合成休闲场所。连廊上设有“小舞台”，可举办露天演出，也可作为购物途中的停留点，为市民提供从空中欣赏城市商业街区的独特视角。此举增强了整条街道的服务能力，新增的艺术、休闲、文化功能，形成了步行与游憩相结合的游览体验。如今，这里会经常举办集市等活动，使得原本使用率较低的交通空间成为了商业与休闲交融之地，为南京路增添新的亮点。

第一百货商业中心更新后六合路也成为重要的空间。澎湃新闻记者 周平浪 图

匹配多样需求

为应对当前市民需求多样化、高品质、迭代快的趋势，引入与用户匹配度高的新型业态成为了商场的转型重点。高文化附加值是此类业态的共性，精准的客户画像则赋予了业态个性。结合特有的运营方式，新型业态可为市民提供更具针对性的服务，缓解商业同质化发展的困境。

原东方商厦曾是淮海路上备受市民喜爱的百货商店。2015年，这里开始逐渐转变为一个以“舒缓压力、快乐生活”为主题的商场。其中，零售类店铺以不同场景展示生活方式的变迁，传递着幽默与诙谐，“不可思议解压馆”等多个体验类店铺则包含对现代城市人的关怀和理解。日光色照明下，商场内大面积绿化墙与木制饰面结合，营造着轻松愉悦的体验。改造后，淮海755的客流量比当年的东方商厦增长了一倍以上，这一成功的关键在于，商场提供的服务有效回应了消费者精神层面的需求。对商场来说，在提供独特消费品的同时，为顾客营造独一无二的体验，有助于释放实体空间的潜力。

淮海755里贩卖乐趣的空间。澎湃新闻记者 周平浪 图

“不可思议解压馆”。澎湃新闻记者 周平浪 图

拓展多元合作

优质的服务不仅依赖空间和产品，背后的运营模式是支撑其长期发展的重要力量。尤其对于开放空间和新型创意类业态，仅由企业单方面运营，难以兼顾成本投入与公益属性，需要政府和社会力量的介入，建立起多元供给的基础，才能使服务持续发展。

华亭伊势丹曾是上海新潮时髦的象征之一，后因交通不便、客流减少，在2021年正式改造为淮海TX。淮海TX将艺术、文化、体验与消费融合，创造性地提出“策展型零售”这一全新的商业地产模式。在青年艺术家和策展团队的支持下，源源不断的社群活动在商场内成功举办，其中还包含部分公益性的活动，如面向青年与听障人士的“手语工坊”。

在互联网普及的今天，表达个性追求自我变得愈发容易，但这种原子化的发展趋势也加剧了人群之间的隔阂。在不同社会部门的参与下，商场能够发挥商品多样、服务完备的优势，以兴趣和文化为纽带，帮助市民建立社会关系，产生归属感，在增加自身影响力的同时，产生社会价值。

TX淮海举办的“有点急市”市集。澎湃新闻记者 周平浪 图

听一场表演，是当下流行的文化休闲方式。澎湃新闻记者 周平浪 图

人民商场与人民城市

回顾上海商场的发展历程，“勇于革新、服务人民”的经营理念始终贯穿其中：曾是大新公司的第一百货商店，由于在新中国成立后平抑物价、保障供应、安定人心方面起到重要作用，被上海第一任市长陈毅称为“我们自己的商店”。

如今，上海商场正从独立的、单一的商业建筑，转变为开放的、综合的、与市民生活息息相关的城市空间。这一过程，商场看似失去了部分经济利益，却因共享和协作，为城市创造了更多的环境和社会价值，并获得了在新时代更大的发展机遇。同时，普罗大众得以发出自己的声音，被倾听、理解、支持，从而成长为参与城市治理的重要力量。

秉承共享共治共赢的理念，未来的上海商场仍有长远的发展空间。通过与城市构建深入而积极的互动关系，形成“商场+”的空间治理模式：商场将作为创新治理平台，参与优化资源配置、精准服务市民，塑造包容、积极、富有活力的城市命运共同体，从而真正成为人民城市中“人民自己的商场”。

（本文作者王桢栋系同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学中国特色社会主义理论研究中心特聘研究员，蒋妤婷系同济大学建筑与城市规划学院博士研究生）

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