上海最繁华的区,上海哪个区最繁华(黄浦区，上海“第一富人区”)-

近30年是上海房地产黄金时代，豪宅市场也是风起云涌，一时间涌现十几个“富人区”。

最疯狂的时刻，连美兰湖的小区都说自己是亚洲十大豪宅。

尘埃落定后，或许只有黄浦能称得上“富人区”的桂冠。

01

提起最能代表上海繁华的区域，得票最多的无非是静安、黄浦。

两个区域都是上海顶流，很长一段时间真的是难分高下。

黄浦区开埠后最先开发，凭借外滩、南京路，一度霸占上海商务、商业中心地位。

后来南京路延伸到静安寺，静安区开始崛起。此时徐汇的法租界，还只是近郊居住区。

建国后南京西路繁华依旧，一度与黄浦区齐头并进。

90年代静安区开始起势，南京西路开始全面重建，恒隆广场、嘉里中心、梅陇镇广场、招商局广场逐一落成。

这段时间静安应当领跑黄浦，因为此时的黄浦最为失落。

1992年时为了配合浦东开发，黄浦区将浦东部分划给浦东新区，自身仅保有南北高架、延安高架、苏州河、黄浦江之间的一小部分。

更不幸的是，这片区域相当成熟，改造空间不大，面对南京西路的强势崛起毫无办法。

十年间，南京西路成为顶级商业区，奢侈品店最为集中、顶级写字楼最为集中，而黄浦的南京东路沦为外地游客打卡地。

走在南京西路，最引人注目的是卡地亚大大的logo；走在南京东路，最引人注目的是美特斯邦威旗舰店。

时至今日，黄浦区也未出现能与南京西路匹敌的商务中心。

2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。

不过2000年后，黄浦就开始赶超静安，综合实力已经实现反超。

标志性事件是黄浦合并南市区。

南市区原先是华界，地位自然无法媲美静安黄浦，浦东、徐汇开发后这里成为城市建设的“盆地”。

此时的南市区有大量棚户区待拆迁改造，尴尬的问题是没钱；而黄浦区腰缠万贯，却没有空地扩展。

方案很简单，两区合并，黄浦出钱南市出地。

刚合并不久，上海首富周正毅就开始全面开发董家渡。

虽说后来遇到一系列问题，董家渡发展并不顺利，两区合并还是取得了“阶段性胜利”。

隔壁的卢湾此时相当失落，淮海路已经衰落，黄浦江边也无力开发，渐渐的被浦东滨江甩开。

于是2011年也一并划归黄浦，从而造就了这个上海最强区。

所以现在的黄浦区共计10个街道：

• 原黄浦区：南京东路街道、外滩街道

• 原南市区：老西门街道、小东门街道、豫园街道、半淞园路街道

• 原卢湾区：瑞金二路街道、淮海中路街道、五里桥街道、打浦桥街道

从此黄浦开始全面开花，虽说没有出现南京西路这样的顶级商务中心，综合实力却已超过静安。

黄浦区面积上海最小，人口总量倒数第二，在2020年却创造了上海第二的GDP，仅次于巨无霸浦东新区。

在全国范围来讲，黄浦区人均GDP也仅次于北京的两个特殊区域（深圳人均GDP最高为南山区，约36万元）。

北京西城有全国金融中心，东城是国企央企总部基地，政治因素大于经济因素。

经济发展上的强劲，决定了黄浦依旧是上海顶流区域，决定了浦东、闵行的开发，并未导致黄浦衰落下去。

02

之前与黄浦齐名的静安，人均GDP仅有24万元，明显低了一档。

不仅如此，人均财政收入静安区也低了黄浦不少，间接影响了城市治理水平。

当然原因大家也都懂，2015年静安区合并了闸北，拉低了数据。

单看老静安7.62平方公里地面，人均数据或许不会低于黄浦。

不过静安也是没办法，南京西路全面重建后，几无新增发展空间。

没有增量，政绩何来；没有政绩，晋升何来。

所以找猫画虎，也学学黄浦：静安出钱，闸北出地，大家一起把蛋糕做大。

合并后闸北发展的确提速，苏州河沿线的开发吊打普陀区，大宁更是百尺竿头更进一步。

不过闸北的地段、发展水平，都落后南市、卢湾一大截，经济发展上静安就渐渐的被黄浦甩开。

其实不仅经济，公共资源方面也是黄浦更加突出。

静安现有各类医院39家，黄浦多达57家。三甲医院数量两区持平（各5家）。

黄浦有9所市重点高中，静安7所，稍逊一筹。

而且黄浦市重点要优于静安。上海代表性高中八大金刚，黄浦享有两所（大同中学、格致中学），静安暂无。

而一般高中黄浦仅4所，静安多达7所。

原因是黄浦合并了南市、卢湾后，商办项目全面开发，人口外流，一些较差的高中被迫关闭，能留下来的高中都还不错。

另外，黄浦享有无法复制的黄浦江景观，是最能代表现代上海的景观带。

其实规划图也能看出黄浦的优势：黄浦是上海唯一一个全境划入中央活动区（CAZ）的区域。

静安合并的闸北，只有苏州河沿线拿到了门票。

上海最适合打造富人区的是黄浦、静安，在经济发展、资源密度上来讲，黄浦已经领先静安。

当然也有朋友讲，我们住在老静安，这里的资源密度、经济发展不会比黄浦差。

闸北怎么样，跟我们有什么关系。

遗憾的是，由于上述原因，静安无豪宅。老静安地段再好，也很难找到顶流小区。

03

老静安的顶流地段是南京西路、静安寺街道，均为著名的商业区，根本没有大片空地打造“富人区”。

世纪初的大拆大建中，偶有部分住宅上市，在当时也称得上豪宅，诸如国际丽都城、中凯城市之光。

问题是开发过早，后面豪宅定义发生变化，这几个小区已经跟不上时代。

2010年后静安寺街道开发了嘉天汇、九龙仓静安壹号，是静安鲜有的现代意义上的豪宅。

居民密度较高的是江宁路、曹家渡，遍地都是老小区，近期很难拆迁改造。

如果有改造机会，静安不会那么快合并闸北。

江宁路零星的几个地块已经整理出来，不过也以商办为主，几无住宅地块（《为什么说，老静安的发展已经轮到江宁路了？》）。

静安真正在全市引起轰动的豪宅是华侨城苏河湾，已经位于苏州河北岸，是闸北送给静安最好的礼物。

过了苏州河沿线再向北，地段上的劣势导致不适合打造豪宅。

即使是鼎鼎大名的大宁，也只是一个顶级的中产居住区，算不得豪宅。

而黄浦则幸运得多。

卢湾本身就是上海顶流地段，在并入黄浦之前新天地就已经是上海富人区之一。

合并后瑞安集团马不停蹄，翠湖天地陆续推出新的产品，牢牢把握住定价天花板。

南市区历史地位不如卢湾，不过却占据了最重要的因素之一：滨江。

2002年董家渡这里就开始开发，中间经历过不少曲折，绿城黄浦湾、华润外滩九里、融创外滩壹号院建成后，也具备了富人区的底气。

放眼全上海，这两个片区也是金字塔尖。

原先的典型富人区古北，即使是黄金城道两侧单价也已经降至13-14万，与黄浦区二梯队小区划等号。

联洋已经被证明是中产社区，新江湾受限于地段突破不了15万，碧云、佘山只能依靠极低容积率跻身豪宅。

单价上能达到同等高度的，要么是法租界零星的项目（嘉御庭等），要么是陆家嘴滨江。

陆家嘴滨江标杆项目汤臣一品单价一度领先，不过更多的像是精神地标，十几年了一半房子都没卖掉。

其实说到底豪宅拼的仍旧是地段，建筑成本都大差不差。

老静安、徐汇租界区无法大面积开发，能代表上海豪宅的只有黄浦了。

04

之前郊区屡创豪宅纪录，凭的是低容积率，是上千平的花园面积。

限墅令出台后，上海已经极少有顶级别墅上市（偶有上海桃花源等），豪宅市场安静了许多。

将来能持续有豪宅上市的，只有黄浦。

黄浦与南市、卢湾合并后的利好尚未完全释放，南市、卢湾两个片区仍有大量旧改项目。

新天地仍在不断开发，翠湖六期极有可能成为2022年上海新房单价纪录。

新天地以南的大片区域已经交由中海整体开发，将来直抵徐家汇路，与永业公寓、汇龙新城、淡水湾花园连成一片。

董家渡这里开发继续，绿地海珀外滩还在施工，融创外滩壹号院二期三期蓄势待发。

老城厢的旧改从未停止，露香园项目已经上市部分高层、别墅，均为上海顶豪序列，接下来将有更多的别墅上市。

乔家路地块以低密度大户型为主，豫园地铁上盖项目也设计了低密度住宅。

老黄浦区锦上添花，新昌城等项目也以大面积为主。

以上的所有项目都传递出一个信息：黄浦区完全不给中产客群机会。

想想其他待开发片区，虹口杨浦遍地1000-2000万新房，森兰单价总价都被按死，唐镇小户型、大虹桥小户型、临港小户型，宝山遍地是刚需。

前滩单价虽高，大量小户型拉低定位，并非富人区；

徐汇滨江深墙大院，无奈地段略逊黄浦滨江，后期也鲜有住宅上市。

浦东能打造豪宅的，只有金科路两侧的大片空地，可惜碧云、东郊的二手豪宅流动性极差，购买力已经透支殆尽，谁敢轻易再拍别墅用地？

静安继续给闸北输血，苏州河沿线继续开发，今年已经上市安康苑。

不过定位依旧不如黄浦，备案单价、开盘总价都能看得出来。

将来的豪宅市场，依旧是黄浦区天下。

豪宅客户向来买新不买旧，当黄浦区豪宅持续上市，其他片区的塔尖客户将不断的被吸收过来。